Unterschiede zwischen GU- und Nutzerausbauten
Facility Management: Gebäude » Verwaltungsgebäude » Ausführungsplanung » Abgrenzung GU- / Nutzerausstattung
Abgrenzung von Generalunternehmer- und Nutzerausbauten
Die Planung und Errichtung eines Verwaltungsgebäudes erfordert eine klare Abgrenzung zwischen den Leistungen des Generalunternehmers (GU) und den Nutzerausbauten. Während der GU die baulichen, technischen und infrastrukturellen Grundvoraussetzungen für die Nutzung des Verwaltungsgebäudes sicherstellt, erfolgen betriebs- und nutzerspezifische Anpassungen sowie die Integration individueller Ausstattung im Nutzerausbau. Dabei kann auch Bestandsausstattung aus einem vorherigen Standort übernommen und integriert werden.
Abgrenzung von Generalunternehmer- und Nutzerausbauten
Leistungen des Generalunternehmers (GU)
Der GU stellt die baulichen und infrastrukturellen Grundvoraussetzungen für das Verwaltungsgebäude sicher. Dazu gehören:
Bauliche Errichtung des Verwaltungsgebäudes
Errichtung der Tragstruktur (Fundamente, Decken, Wände, Dachkonstruktion)
Herstellung der Gebäudehülle (Fassade, Dämmung, Abdichtung, Fenster, Sonnenschutz)
Einbau von standardisierten Innentüren, Treppenhäusern und Aufzugsanlagen
Integration des baulichen Brandschutzes gemäß geltender Vorschriften (z. B. Brandabschnitte, Fluchtwege, Feuerwiderstandsklassen)
Technische Gebäudeausrüstung (TGA)
Installation der Heiz-, Lüftungs- und Klimatechnik (HLK) für allgemeine Büroflächen
Verlegung der elektrischen Haupt- und Unterverteilungen für allgemeine Nutzung
Bereitstellung der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung für Sanitärbereiche
Integration der standardisierten IT-Grundverkabelung (Leerrohre, Kabeltrassen, Netzwerkanschlüsse)
Anschlüsse für zentrale Gebäudeautomation (z. B. Beleuchtungssteuerung, Klimatisierung, Jalousiensteuerung)
Grundausstattung und Oberflächen
Verlegung von Standard-Bodenbelägen (z. B. Teppich, PVC, Linoleum, Fliesen in Sanitärbereichen)
Herstellung der Innenwand- und Deckenverkleidungen nach Standardausführung
Installation der Grundbeleuchtung (Deckenleuchten, Notbeleuchtung, Sicherheitsbeleuchtung nach DIN EN 1838)
Leistungen im Nutzerausbau (inkl. Bestandsumzug) – Beispielhafte Maßnahmen
Der Nutzerausbau umfasst alle betriebsspezifischen Anpassungen, die über die Standardleistungen des GU hinausgehen.
Raum- und Arbeitsplatzgestaltung
Individuelle Raumkonzepte für verschiedene Arbeitsbereiche (z. B. Open-Space-Büros, Einzelbüros, Besprechungsräume, Lounges)
Integration modularer Raumtrennsysteme zur flexiblen Flächennutzung
Anpassung der Büroflächen an ergonomische Anforderungen (z. B. höhenverstellbare Schreibtische, Akustikelemente)
Technische Erweiterungen für spezifische Verwaltungsanforderungen
Erweiterung der IT-Infrastruktur (z. B. WLAN-Netzwerke, zusätzliche Datenanschlüsse, Smart-Office-Technologien)
Integration von Medientechnik in Konferenzräume (z. B. Videokonferenzsysteme, digitale Whiteboards, Präsentationstechnik)
Zutrittskontrollsysteme für spezifische Bereiche (z. B. Chipkarten, biometrische Systeme)
Sicherheitssysteme für sensible Datenbereiche (z. B. Serverräume, Datenschutzräume, Archivräume)
Möblierung und Büroausstattung
Bereitstellung individueller Empfangsbereiche mit Tresen und Besuchersystemen
Integration von ergonomischen Arbeitsplätzen und hochwertigen Büroeinrichtungen
Gestaltung von Aufenthalts- und Sozialräumen für Mitarbeiter (z. B. Küchen, Lounges, Ruhezonen)
Integration von Flächenmanagement und Arbeitsplatzbuchungssystemen
Implementierung von digitalen Buchungssystemen für Besprechungsräume und flexible Arbeitsplätze
Sensorbasierte Belegungsanalysen für Flächenoptimierung und Arbeitsplatzorganisation
Integration von Facility-Management-Lösungen zur automatisierten Steuerung von Licht, Klima und Sicherheit
Ergänzungen für Verwaltungsgebäude
Da Verwaltungsgebäude oft besondere Anforderungen an Flexibilität, Nachhaltigkeit und Smart-Building-Technologien haben, sind zusätzliche Abgrenzungen sinnvoll:
Nachhaltigkeit und Zertifizierungen
Integration nachhaltiger Baumaterialien und energieeffizienter Technologien (DGNB, LEED, BREEAM)
CO₂-neutrale Gebäudekonzepte durch Photovoltaik, Geothermie oder energieeffiziente HLK-Systeme
Flexible Arbeitsplatz- und Nutzungskonzepte
Anpassbare Flächen für Coworking-Zonen, hybride Arbeitsmodelle oder agile Teams
Integration von IoT-gestütztem Arbeitsplatzmanagement für eine optimale Raumnutzung
Abstimmung in der Werkplanung
Die exakte Abgrenzung zwischen GU- und Nutzerausbau wird in der ausführungsreifen Werkplanung finalisiert. Dabei wird geklärt:
Welche Basisleistungen bereits durch den GU erbracht werden?
Welche betrieblichen Anforderungen durch den Nutzerausbau ergänzt werden müssen?
Welche Bestandselemente übernommen und integriert werden sollen?
Wer für Transport, Installation und Wiederinbetriebnahme der Bestandselemente verantwortlich ist?
Diese Abgrenzung stellt sicher, dass das Verwaltungsgebäude technisch modern, flexibel nutzbar und wirtschaftlich effizient betrieben wird, ohne dass es zu Unklarheiten, Doppelbeauftragungen oder Koordinationsproblemen kommt.
Durch die beispielhafte Kennzeichnung der Nutzerausbauten wird sichergestellt, dass alle Beteiligten – von der Planung bis zur Umsetzung – eine transparente und eindeutige Zuweisung der Verantwortlichkeiten haben.