Betreiberpflichten betreffen nicht nur technische Anlagen. Auch die bauliche Substanz eines Gebäudes muss so überwacht, instand gehalten und genutzt werden, dass Gefährdungen für Beschäftigte, Nutzer, Besucher und Dritte möglichst vermieden werden.
Dazu gehören Fassaden, Dächer, Treppen, Geländer, Absturzsicherungen, Türen, Tore, Fenster, Verkehrswege, Decken, Wände und weitere konstruktive Bauteile. Die Betreiberorganisation muss deshalb auch den Zustand von „Dach und Fach“ systematisch berücksichtigen.
Betreiberpflichten für Gebäude, Dach und Fach systematisch steuern
Grundlage ist ein nachvollziehbarer Bestand derjenigen Bauteile und Einrichtungen, aus denen Betreiberpflichten oder besondere Risiken entstehen können.
Relevant sind beispielsweise:
Dächer und Dachzugänge,
Fassaden und Außenwandbekleidungen,
Absturzsicherungen und Geländer,
Treppen und Leiteranlagen,
Flucht- und Rettungswege,
Türen und Tore,
Glasbauteile,
tragende Bauteile,
Verkehrsflächen sowie
sicherheitsrelevante Öffnungen und Abschottungen.
Die umfangreiche Unterstruktur dieser Microsite bildet viele dieser Bauteilgruppen bereits separat ab. (gebaeude.fm-connect.com)
Kontrollen nach Risiko organisieren
Nicht jedes Bauteil benötigt dieselbe Überwachungsintensität. Art, Alter, Nutzung, Witterungseinfluss, Zugänglichkeit und mögliche Schadensfolgen bestimmen, wie häufig und in welcher Tiefe Kontrollen sinnvoll sind.
Ein Geländer an einer hoch frequentierten Absturzkante besitzt beispielsweise eine andere Kritikalität als eine nicht zugängliche Innenwandfläche.
Daraus sollte ein abgestuftes Kontrollsystem entstehen:
Gebäude verändern sich im Betrieb. Feuchtigkeit, Korrosion, Materialermüdung, mechanische Beschädigungen oder bauliche Veränderungen können Sicherheitsfunktionen beeinträchtigen.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen deshalb wiederkehrende Auffälligkeiten wie Risse, lose Bauteile, beschädigte Geländer, Undichtigkeiten, schwergängige Türen oder Veränderungen an Fluchtwegen.
Feststellungen sollten nicht nur dokumentiert, sondern hinsichtlich Dringlichkeit und möglicher Auswirkungen bewertet werden.
Für relevante Betreiberpflichten sollte bekannt sein:
Wer kontrolliert? Wer bewertet? Wer beauftragt Maßnahmen? Wer überwacht Fristen? Wer gibt nach Instandsetzung wieder frei?
Diese Rollen können bei internen Stellen, Facility-Management-Dienstleistern oder Fachunternehmen liegen. Entscheidend ist eine eindeutige organisatorische Zuordnung.
Ein belastbares System verbindet:
Bauteil → Pflicht oder Risiko → Kontrolle → Feststellung → Maßnahme → Verantwortlicher → Termin → Nachweis
Digitale Anlagen- oder Gebäuderegister können diese Informationen strukturiert zusammenführen.
Ziel der Betreiberorganisation ist nicht möglichst umfangreiche Dokumentation. Entscheidend ist, jederzeit nachvollziehen zu können, welche sicherheitsrelevanten Bauteile vorhanden sind, in welchem Zustand sie sich befinden, welche Kontrollen erforderlich sind und welche offenen Maßnahmen bestehen.
So werden Betreiberpflichten für Gebäude, Dach und Fach zu einem festen Bestandteil eines sicheren, planbaren und werterhaltenden Facility Managements.
