Dächer und Betreiberpflichten

Gemäß den Vorgaben der HBauO liegt es in der Verantwortung des Betreibers, die Dächer in einem verkehrssicheren Zustand zu halten. Das bedeutet konkret, dass Dachflächen und -konstruktionen so instand gesetzt und kontrolliert werden müssen, dass keine Gefahr für Personen oder Sachwerte besteht. Gefährdungen wie herabstürzende Dachziegel, lose Dachbauteile, herabrollender Splitt oder Eis vom Dach, eindringendes Regenwasser durch beschädigte Abdichtungen oder konstruktive Schwächen im Dachaufbau sind zu vermeiden. Auch die Lastannahme des Daches muss jederzeit gewährleistet sein, insbesondere dürfen durch Schneebelastung oder Ansammlungen von Wasser keine Kollapsrisiken entstehen. Die Pflicht umfasst also sowohl die Bausubstanz als auch alle auf dem Dach angebrachten Elemente (Anlagen, Aufbauten, Verkabelungen usw.), die bei Versagen zur Gefahr werden können.

Für die Umsetzung dieser Pflichten werden strukturierte Inspektions- und Instandhaltungsprogramme etabliert. Das Facility Management (FM) richtet regelmäßige Kontrollintervalle ein, in denen Sichtprüfungen der Dachflächen und Bauteile erfolgen. Dabei wird überprüft, ob Verankerungen und Anschlüsse aller Dachkomponenten noch fest sitzen, ob Dachabdeckungen stabil sind und ob keine Schäden oder Verformungen vorliegen. Identifizierte Mängel oder potentielle Gefahrenstellen müssen umgehend behoben werden. Dies kann kurzfristig durch schnelle Reparaturmaßnahmen oder auf längere Sicht durch Planung von Sanierungsarbeiten geschehen.

Als präventive Maßnahme sind gezielte Verstärkungen und Schutzvorrichtungen vorzusehen. Beispiele hierfür sind die nachträgliche Befestigung von Dachverblechungen, zusätzliche Absturzsicherungen oder Schneefanggitter an exponierten Dachkanten und die Stabilisierung windanfälliger Dachaufbauten. Ebenso kann der Einbau von Bewegungsfugen oder Sicherungsseilen sinnvoll sein, wenn technische Geräte oder Leitungen auf dem Dach installiert werden.

Alle durchgeführten Arbeiten und Inspektionen sind lückenlos zu dokumentieren. Hierzu wird ein Dach-Sicherheitsbuch geführt, in dem sämtliche Dachbegehungen, Prüftermine, erkannte Schäden und ergriffene Maßnahmen erfasst werden. Jeder Eintrag enthält Datum, verantwortliche Person sowie Art und Schwere des Mangels. Weiterhin werden TÜV- oder Sachverständigengutachten zu statischen Prüfungen sowie Bescheinigungen über ordnungsgemäße Reparaturen abgelegt. Die Dokumentation dient dem Nachweis der Sorgfaltspflicht gegenüber Behörden und Versicherungen. Sie ermöglicht, bei Prüfungen durch Bauaufsicht oder im Schadensfall die Einhaltung der Betreiberpflichten zu belegen und entlastet den Betreiber im Haftungsfall.

Das VdS-Merkblatt 2389 ergänzt die gesetzlichen Vorgaben und schreibt eine systematische Inspektion des Dachzustands vor. Ziel ist es, frühzeitig Verschleiß, Witterungsschäden oder bauliche Mängel zu erkennen, bevor sie zu sicherheitsrelevanten Problemen führen. Im Fokus stehen insbesondere die Funktionstüchtigkeit der Dachabdichtung, die Unversehrtheit der Regenwasserableitung sowie die Dichtheit von Durchdringungen und Fassadenanschlüssen. Auch technische Installationen auf dem Dach – wie Lüftungsaggregate, Solarmodule oder Antennen – unterliegen der Kontrolle. Die Inspektion soll sowohl sichtbare Schäden (Risse, Ablösungen, abgerissene Dichtungen) als auch versteckte Mängel (durchfeuchtete Dachkonstruktion, unzureichende Dämmung) erfassen.

Die Umsetzung erfolgt durch festgelegte Prüfroutinen und Verantwortlichkeiten. Je nach Dachtyp werden unterschiedliche Inspektionsintervalle festgelegt: Bei Flachdächern empfehlen sich quartalsweise Kontrollen, da Wasserstau und Schneelasten hier besonders kritisch sind. Bei Steildächern genügen in der Regel halbjährliche Begehungen, in der Regel im Frühjahr und Herbst. Zusätzlich wird eine ereignisorientierte Inspektion durchgeführt: Nach extremen Witterungsereignissen wie Stürmen, starkem Hagel oder übermäßiger Schneebelastung wird das Dach umgehend überprüft.

Die Kontrollen sollten von geschultem FM-Personal ausgeführt werden. Unabhängig davon werden in regelmäßigen Abständen zertifizierte Fachbetriebe (Dachdecker oder Sachverständige) hinzugezogen, um detaillierte Befundaufnahmen und Messungen durchzuführen. Diese Experten nutzen spezialisierte Prüfverfahren wie Feuchtemessungen in der Dämmung, Farbumschlagsprüfungen an der Abdichtung oder statische Tragseilprüfungen. Innerhalb des Betriebs wird darauf geachtet, dass Sicherheitsstandards (PSA, Freigabe von Zugängen) bei Dacharbeiten eingehalten werden.

Jede Inspektion führt zu einem schriftlichen Prüfbericht. Dieser beinhaltet eine systematische Mängelerfassung: Die festgestellten Defekte werden nach Schweregrad klassifiziert (z.B. gering, mittel, hoch) und jeweils die erforderlichen Maßnahmen benannt. Dem Bericht ist Nachweismaterial beigefügt, insbesondere Fotodokumentationen kritischer Schadensstellen. Diese Bilder sind essenziell für spätere Kontrollen und für die Qualitätssicherung. Alle Berichte werden im Dach-Sicherheitsbuch abgelegt. Zusätzlich werden in einem Durchdringungs- und Entwässerungsregister spezifische Details zu Lichtkuppeln, Lüftungsanschlüssen und Dachabläufen erfasst, um deren Zustand gesondert nachzuverfolgen. Die lückenlose Dokumentation aller Inspektionszyklen gewährleistet, dass keine Prüfschritte vergessen werden und Verantwortlichkeiten nachvollziehbar sind.

Zur Priorisierung von Maßnahmen wird eine systematische Risikobewertung durchgeführt. Dabei werden typische Gefährdungsszenarien auf dem Dach nach Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadensausmaß bewertet und in Risikoklassen eingestuft. Ein beispielhaftes Klassifizierungsmodell könnte wie folgt aussehen:

Bewertung: In diesem Modell erhält ein Szenario mit hoher Wahrscheinlichkeit und schwerem Schadensausmaß (z.B. herabfallende Dachteile) einen hohen Risikowert und sofortige Maßnahmenpflicht. Geringe Mängel (z.B. Moosbewuchs) werden als Routine eingestuft. Die konkrete Gewichtung orientiert sich am individuellen Schadenspotential der Dachanlage – in diesem Fall eines großen Industriekomplexes mit 360 Dächerflächen. Die Klassifizierung hilft dem Betreiber, die Dringlichkeit von Maßnahmen zielgerichtet festzulegen und die verfügbaren Ressourcen (Zeit, Budget, Personal) effektiv einzusetzen.

• Dachabdichtung und Eindeckung: Visuelle Checks auf lose oder beschädigte Bauteile, auf Risse in der Dichtungsbahn sowie auf Abnutzungsspuren. Bei Flachdächern wird besonderes Augenmerk auf Randdetails und Dachabschlüsse gelegt.

• Dämmschicht: Bei der jährlichen Inspektion wird die Dämmung auf Feuchtigkeit getestet (z.B. mit Feuchtemessgeräten) und der Zustand beurteilt, um Wärmeverluste und Schimmelschäden zu vermeiden.

• Entwässerung: Vierteljährlich werden Dachrinnen und Fallrohre gereinigt, um Abflussverstopfungen zu verhindern. Die Durchflussmenge wird geprüft; defekte Rinnen werden repariert oder ersetzt.

• Lichtkuppeln/Durchdringungen: Dichtungen um Kuppeln und Anschlüsse (Kabel, Rohre) werden auf Risse oder Brüche geprüft. Lose Verbindungen werden nachgesichert.

• Tragkonstruktion: Alle fünf Jahre erfolgen detaillierte statische Prüfungen, insbesondere an Flachdach-Lastabtragssystemen (z.B. Trapezblechträgersysteme). Dabei werden Verformungen gemessen und die Tragfähigkeit bewertet. Ein unabhängiger Statiker erstellt ein Prüfzeugnis.

• Präventivmaßnahmen: Ziel ist es, Schäden durch vorbeugende Pflege und technische Sicherungen zu vermeiden. Dazu gehören beispielsweise regelmäßige Wartungsarbeiten wie das zeitnahe Auswechseln abgenutzter Dichtungsmaterialien, das Erneuern von Asphalt- oder Bitumenschichten sowie das Entfernen von Schmutz und Vegetation, die zu Wasserrückstau führen könnten. Ergänzend werden Schutzvorrichtungen installiert: Schneefanggitter und Dachhaken verhindern gefährliches Abrutschen von Schnee, Blitzableiter sorgen für Schutz vor Blitzeinschlag. Auch Abdichtungs- und Isolationsanstriche verbessern langfristig die Haltbarkeit der Dachdecke. Darüber hinaus werden mögliche Lastspitzen durch Frühwarnsysteme erkannt, etwa durch Dachlastmesser oder Kontrollmechanismen für Wasseransammlungen.

• Notfallmaßnahmen: Tritt ein akutes Problem auf (z.B. großer Wassereinbruch oder herabfallende Teile), sind sofortige Gegenmaßnahmen einzuleiten. Betroffene Bereiche werden provisorisch abgesperrt und gesichert. Temporäre Abdichtungen (Reparaturfolien, Dichtkleber) können kurzfristig eingesetzt werden, um weiteren Schaden zu begrenzen. Parallel dazu wird ein Fachunternehmen beauftragt, um die dauerhafte Reparatur schnellstmöglich durchzuführen. Eine klare Kommunikationsstruktur stellt sicher, dass alle betroffenen Abteilungen und gegebenenfalls Mieter informiert werden. Bei größeren Zwischenfällen erfolgt eine umgehende Meldung an Versicherer und Behörden. Alle Notfallmaßnahmen werden dokumentiert und später in die regulären Instandhaltungspläne überführt, um ähnliche Ereignisse künftig zu vermeiden.

• Dach-Sicherheitsbuch: Zentrales Protokollbuch für alle Dachinspektionen, Instandsetzungen und Wartungsarbeiten. Enthält Prüfberichte, Mängelbeschreibungen und Nachweise über Mängelbeseitigungen.

• Inspektionsberichte: Detaillierte, zeitpunktbezogene Prüfprotokolle, unterschrieben durch die durchführenden Fachpersonen. Sie enthalten Berichte und Fotodokumentation zu jedem inspizierten Dachbereich.

• Statische Gutachten: Schriftliche Bescheinigungen von Statikprüfungen der Dachkonstruktion, inklusive Berechnungen und Zulassungsnachweisen.

• Wartungs- und Reparaturlisten: Aufstellung aller durchgeführten Reparaturarbeiten mit Datum, Kostenstelle und durchgeführtem Materialaustausch.

• Protokolle besonderer Ereignisse: Dokumentation von Sturmschäden, Unwettern oder sonstigen außergewöhnlichen Vorfällen mit Schadensanalyse.

Die Dokumentation wird elektronisch und/oder in Papierform geführt und mindestens für die gesetzlich geforderte Frist aufgehoben – in der Regel die Lebensdauer des Bauwerks zuzüglich mindestens 10 Jahre. Sämtliche Unterlagen müssen zeitnah und vollständig verfügbar sein, da Bauaufsichtsbehörden im Rahmen von Kontrollen oder bei Einleitung von Maßnahmen Einsicht verlangen können. Eine auditgerechte Ablage erleichtert zudem interne Revisionen und Versicherungsprüfungen.

Die Betreiberpflichten für Dächer werden nahtlos in den Gesamtplan des Facility Managements integriert. Der Prüf- und Wartungszyklus für die Dächer wird mit den übrigen Instandhaltungsaktivitäten abgestimmt. So werden Inspektionstermine auf Jahresbasis gemeinsam mit der Wartung technischer Anlagen (z.B. Heiz- oder Lüftungsanlagen auf dem Dach) koordiniert. Budgetplanungen berücksichtigen Instandhaltungskosten für Dächer als festen Bestandteil.

Die Kommunikation mit den Mietern oder Nutzern des Gebäudes ist ein weiterer Aspekt: Sie werden frühzeitig über Wartungsarbeiten und Begehungen informiert, da für Dachzugänge oftmals besondere Sicherheitsvorkehrungen getroffen werden müssen. Außerdem wird durch klare Service-Level-Agreements (SLAs) mit Fachfirmen sichergestellt, dass Reparaturen innerhalb definierter Fristen erfolgen. Schließlich fließen die Erkenntnisse aus der Dachbetreuung in das langfristige Asset-Management ein: Die gewonnenen Daten zu Alterung, Schadenshäufigkeit und Instandhaltungskosten dienen der Planung von Dachsanierungen oder -ergänzungen im Lebenszyklusmanagement der Immobilie.