Plätze, Innenhöfe und Terrassen

Der Betreiber ist grundsätzlich dafür verantwortlich, dauerhaft die Verkehrssicherheit auf Plätzen, Höfen und Terrassen zu gewährleisten. Das bedeutet, bauliche Anlagen und begehbare Flächen müssen fortlaufend auf Schäden und Mängel überprüft werden. Regelmäßige Inspektionen – etwa monatlich oder ereignisabhängig nach extremen Witterungsereignissen – sollten verbindlich festgelegt und dokumentiert werden. Sofortmaßnahmen zur Beseitigung von Gefahrenstellen (z.B. lockere Platten, Risse oder hervorstehende Kanten) sind unverzüglich durchzuführen. Jede Inspektion und Reparatur muss nachvollziehbar dokumentiert werden, um im Haftungsfall oder bei behördlichen Kontrollen Nachweise vorlegen zu können.

Die Wahrnehmung dieser Betreiberpflichten erfordert angemessene personelle, technische und finanzielle Ressourcen. Der Betreiber sollte daher hinreichende Mittel (Budget, Personal, Werkzeuge) bereitstellen, damit erforderliche Instandhaltungs- und Sicherheitsmaßnahmen kontinuierlich erfüllt werden können. Eine klare Zuweisung der Verantwortlichkeiten im Rahmen des Facility-Managements – z.B. an festes Personal oder externe Dienstleister – fördert die systematische Umsetzung.

Die Verkehrssicherheitspflichten betreffen sowohl die bauliche Beschaffenheit als auch funktionale und nutzungsbezogene Aspekte von Plätzen, Höfen und Terrassen.

Die Oberflächen von Plätzen, Höfen und Terrassen müssen standsicher und eben sein. Pflasterflächen, Betonplatten, Natursteinbeläge oder Asphalt müssen frei von losen, abgesunkenen oder aufgeplatzten Elementen sein, die Stolperfallen verursachen könnten. Risse und Fugen sind sorgfältig zu prüfen und bei Bewegungen oder Setzungen umgehend auszubessern. Treppenstufen, Rampen, Mauern und Geländer sind auf Tragfähigkeit und Stabilität zu kontrollieren. Setzrisse an Stufen oder Beschädigungen an Handläufen stellen ein hohes Gefahrenpotenzial dar und bedürfen sofortiger Reparatur.

Eine angemessene Entwässerung ist essentiell, um Wasseransammlungen, vereistem Niederschlagswasser und Algenbildung zu vermeiden. Regenrinnen, Gefälle und Entwässerungsanlagen müssen funktionsfähig erhalten werden. Terrassen als begehbare Bauwerke (z.B. Dachterrassen oder überdachte Außenbereiche) haben zudem eine ausreichende Tragfähigkeit für die vorgesehene Nutzung (Möblierung, Versammlungen) sicherzustellen. Geländer und Absturzsicherungen auf Terrassen sind nach den geltenden Normen zu bemessen und instand zu halten, damit Absturzrisiken ausgeschlossen sind.

Die Gestaltung muss den Vorgaben der DIN 18040 entsprechen, um Barrierefreiheit sicherzustellen. Wege sollten breit genug und hindernisfrei sein (ohne unerwartete Höhendifferenzen oder Stolperschwellen). Notwendige Flächen und Zugänge für Rettungsdienste und Servicefahrzeuge müssen freigehalten und deutlich markiert sein. Die lichte Durchgangshöhe in überdachten Bereichen muss mindestens 2,00 Meter betragen. Entsprechende Markierungen, ausreichende Beleuchtung und taktile Leitsysteme unterstützen die sichere Nutzbarkeit durch alle Personen, einschließlich Menschen mit eingeschränkter Mobilität.

Regelinspektionen sollten in kurzen, fest definierten Abständen durchgeführt werden (z.B. monatlich). Zudem sind Sonderinspektionen nach außergewöhnlichen Ereignissen obligatorisch, etwa nach Sturm, starkem Frost, Hochwasser, großen Nutzungsspitzen oder Bauarbeiten in der Nähe. Auch die Freigabe neuer oder neu gestalteter Flächen erfordert eine Abnahmeinspektion. Durch diese praxisorientierte Inspektionsplanung wird sichergestellt, dass Schäden und Gefährdungen nicht unbemerkt bleiben.

Während einer Inspektion sind insbesondere folgende Aspekte zu überprüfen: Zustand und Ebenheit der Beläge (z.B. Pflaster- oder Betonplatten) zur Erkennung von Rissen oder Höhenversätzen, die Stolperfallen bilden könnten. Fest installierte Einbauten wie Bänke, Pflanzgefäße, Poller, Beleuchtungselemente, Geländer und Treppen sind auf ihre Stabilität und Funktionsfähigkeit zu untersuchen. Entwässerungsrinnen und Abläufe müssen frei von Ablagerungen sein; bei überdachten Terrassen ist zudem die Dichtigkeit zu kontrollieren.

Jede Inspektion ist lückenlos zu protokollieren. Dokumentiert werden Datum, verantwortliche Person, festgestellter Zustand und eingeleitete Maßnahmen. Idealerweise fließen diese Daten in ein elektronisches Facility-Management-System (CAFM/CMMS) ein, um Wartungsintervalle zu steuern, historische Zustände nachvollziehbar zu speichern und Auditnachweise bereitzuhalten. Die Dokumentation dient als Nachweis im Haftungsfall und ermöglicht eine nachvollziehbare Abstimmung mit Versicherern und Behörden.

Zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit sind sowohl präventive als auch korrektive Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich.

Regelmäßige Pflege minimiert den Verschleiß: Flächen sind von Laub, Schmutz und Wildbewuchs (Moos, Algen) zu reinigen, um Rutschgefahr zu senken. Entwässerungsrinnen, Bodenabläufe und Dachrinnen sind frei von Verstopfungen zu halten. Bei Pflaster- und Plattenbelägen sollten Fugen erneuert und lose Elemente neu verfugt werden. Schäden durch Witterungseinflüsse (Frostaufbrüche, Korrosion) sind frühzeitig durch geeignetes Material auszubessern und gegebenenfalls mit Schutzanstrichen oder Imprägnierungen zu versehen. Markierungen (z.B. Verkehrszeichen, Wegweiser) sowie Beleuchtungselemente sind regelmäßig auf ihren Zustand zu überprüfen und bei Bedarf zu erneuern.

Festgestellte Gefahrenstellen sind umgehend zu beseitigen: Lose Gehwegplatten sind neu zu verlegen, ausgebröckelte Kanten abzurunden oder auszutauschen. Tiefere Schäden (Setzungen, großflächige Risse) erfordern meist eine professionelle Sanierung. Solange eine akute Gefahr nicht sofort behoben werden kann, müssen vorübergehende Sicherheitsmaßnahmen ergriffen werden – etwa durch Absperrungen, Warnschilder oder Provisorien (z.B. Abdeckungen) – bis die endgültige Reparatur erfolgt.

Beauftragt der Betreiber Fremdfirmen, so sind diese vertraglich dazu anzuhalten, die Arbeiten nach den einschlägigen Vorschriften und technischen Regeln auszuführen. Die beauftragten Fachfirmen sollten über nachgewiesene Qualifikationen verfügen (z.B. Kenntnis der Verlege- und Instandsetzungsnormen). Der Betreiber muss die Einhaltung der Leistungsbeschreibung überwachen und sicherstellen, dass alle Arbeiten dokumentiert und abgenommen werden. Bei komplexeren Maßnahmen (z.B. statische Sanierungen) ist zudem zu prüfen, ob eine Bauabnahme oder -prüfung durch befähigte Personen (Ingenieure, Prüfsachverständige) erforderlich ist.

Im Winter besteht für Betreiber die Pflicht, Schnee umgehend zu räumen und Eisflächen zu streuen oder zu enteisen. Durch kommunale Winterdienstvorschriften kann festgelegt sein, bis wann nach Schneefall die Gehflächen eisfrei zu sein haben. Der Betreiber muss daher rechtzeitig Vorkehrungen treffen – sei es durch eigenes Personal oder beauftragte Dienstleister – damit Glättegefahren entschärft werden. Winterdienstmaßnahmen (Räumen und Streuen) sind zu dokumentieren, um bei Vorfällen nachweisen zu können, dass die Verkehrssicherungspflicht erfüllt wurde.

Auch in anderen Jahreszeiten sind witterungsbedingte Pflichten zu beachten: Im Herbst ist Laub zu entfernen, damit nasse Blätter nicht zu Rutschgefahr führen. Ganzjährig sind Moos, Algen oder sonstige organische Verunreinigungen zu beseitigen, sobald sie eine Gefahr darstellen. Regelmäßige saisonale Kontrollen und Pflege sorgen dafür, dass Gefahren wie nasses Laub oder Schmutzablagerungen rechtzeitig erkannt und behoben werden.

Eine angemessene Außen- und Geländebeleuchtung ist für den sicheren Betrieb in den Abendstunden unerlässlich. Der Betreiber muss dafür sorgen, dass alle Leuchten funktionieren und ausreichendes Licht spenden, und er sollte sie regelmäßig auf Beschädigungen prüfen. Ausgefallene Lampen oder defekte Anschlüsse sind umgehend zu reparieren oder auszutauschen. Notbeleuchtungen in Durchgängen oder an Treppen sind ebenfalls in die Inspektionspläne aufzunehmen.

Alle Geländer, Brüstungen und Absturzsicherungen an Plätzen und Terrassen müssen stabil sein und dürfen keine scharfen Kanten aufweisen. Sitzbänke, Müllbehälter, Fahrradständer und andere festinstallierte Ausstattungsgegenstände sind auf festen Sitz und Unversehrtheit zu überprüfen. Lose oder beschädigte Elemente (z.B. gesplitterte Sitzbretter) sind zu reparieren oder auszutauschen. Auch Poller und Absperrvorrichtungen sind instand zu halten, damit Verkehrswege klar geführt und unbefugte Befahrungen unterbunden werden können.

Der Betreiber ist verpflichtet, für alle Plätze, Höfe und Terrassen eine systematische Gefährdungsbeurteilung (Risikoabschätzung) durchzuführen. Dabei sind alle spezifischen Gefahren zu identifizieren: Stolper-, Rutsch- oder Absturzrisiken ebenso wie unzureichende Beleuchtung oder Sichtverhältnisse. Auf Basis dieser Analyse werden vorbeugende und korrektive Maßnahmenpläne erstellt, die festlegen, wie häufig geprüft wird und welche Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. Das Sicherheitsmanagement umfasst darüber hinaus die regelmäßige Aktualisierung der Gefährdungsbeurteilung, z.B. nach Infrastrukturänderungen oder nach Schadensereignissen, damit die Sicherheitsstrategie stets den aktuellen Anforderungen entspricht und in das übergeordnete Facility-Risikomanagement integriert ist.

Alle durchgeführten Inspektionen, Wartungsarbeiten, Reparaturen und Saisonmaßnahmen sind detailliert zu dokumentieren. Dazu gehören Prüfprotokolle, Instandsetzungsberichte und Aufzeichnungen über Winterdienst oder Laubbeseitigung. Diese Nachweise sind sicher aufzubewahren und im Bedarfsfall (z.B. bei Schadensfällen oder behördlichen Prüfungen) vorzulegen. Eine strukturierte Dokumentation dient gleichzeitig der kontinuierlichen Verbesserung der Abläufe und als Nachweis ordnungsgemäßer Betreiberfürsorge.

Jeder Unfall, jeder Schaden oder Beinahe-Zwischenfall ist umgehend zu melden und zu analysieren. Der Betreiber erstellt hierzu Unfall- und Schadensberichte, in denen Ursachen und ergriffene Gegenmaßnahmen festgehalten werden. Die Ergebnisse solcher Untersuchungen liefern wichtige Erkenntnisse für die Weiterentwicklung von Präventionsstrategien. Gegebenenfalls müssen relevante Informationen an Versicherungen, Behörden oder interne Stellen kommuniziert werden, um rechtliche Schritte und Schadensregulierungen zu unterstützen.

Damit die Betreiberpflichten erfüllt werden, ist es notwendig, das zuständige Facility-Management-Personal regelmäßig zu schulen. Schulungen und Unterweisungen sollten insbesondere Themen wie Gefahrenidentifikation, korrekte Inspektionsmethoden und Abläufe des Winterdienstes abdecken. Mitarbeiter, die mit der Durchführung von Wartungsarbeiten oder Sonderdiensten (z.B. Schneeräumen) betraut sind, benötigen spezifische Einweisungen, die dokumentiert werden sollten. Auch externe Dienstleister sind über geltende Vorschriften und Abläufe zu informieren; gegebenenfalls sind Qualifikationsnachweise (z.B. Schulungszertifikate) einzuholen. Eine regelmäßige Wiederholung dieser Maßnahmen stellt sicher, dass alle Beteiligten auf dem aktuellen Stand der Technik und Rechtsprechung bleiben.

Ein effektives Facility Management definiert Leistungskennzahlen (KPIs) für den Außenbereich. Typische Kennzahlen sind die Einhaltung geplanter Inspektionstermine, die mittlere Reaktionszeit bei der Gefahrenbeseitigung oder die Anzahl gemeldeter Zwischenfälle pro Jahr. Das Monitoring dieser Kennzahlen ermöglicht es, Abweichungen frühzeitig zu erkennen und gezielt nachzubessern. Zudem sollten regelmäßige Qualitätssicherungsprüfungen (interne Audits) stattfinden, um die Wirksamkeit der Prozesse zu überprüfen.

Der Betreiber kann die eigenen Abläufe mit Best Practices der Branche vergleichen (Benchmarking) und kontinuierliche Verbesserungsprozesse implementieren. Feedback von Nutzern oder Sicherheitsbeauftragten liefert wertvolle Informationen zur Optimierung. Alle Verbesserungsmaßnahmen sind zu dokumentieren und in laufende Planungs- und Budgetprozesse einzupflegen, um langfristig ein hohes Sicherheitsniveau zu gewährleisten.

Die beschriebenen Betreiberpflichten müssen in die operativen Facility-Management-Prozesse eingebettet werden. Das bedeutet, dass Inspektions- und Instandhaltungszyklen verbindlich in Wartungspläne aufgenommen werden (z.B. über Service-Level-Agreements). Eine koordinierte Zusammenarbeit mit anderen Bereichen wie Reinigung, Landschaftspflege und technischer Gebäudeausrüstung ist erforderlich, um Doppelarbeiten zu vermeiden und Synergien zu nutzen. Diese Maßnahmen lassen sich auch in übergeordnete Unternehmensziele einbinden: Sichere und barrierefreie Außenbereiche spiegeln die soziale Verantwortung wider und können in ESG-Berichten ausgewiesen werden. Zudem ist eine Verzahnung mit Notfall- und Evakuierungsplänen sicherzustellen (z.B. dass Zugangs- und Fluchtwege jederzeit passierbar bleiben).

Der Betreiber muss jederzeit nachweisen können, dass er seinen Verkehrssicherungspflichten nachgekommen ist. Bei behördlichen Kontrollen (z.B. durch Bauaufsichtsämter) oder im Schadenfall sind Inspektionsberichte und Wartungsdokumente als Nachweise vorzulegen. Regelmäßige Audits (intern oder durch externe Prüfer) unterstützen dabei, Lücken im Prozess frühzeitig aufzudecken und zu schließen. Im Zusammenhang mit Versicherungsfragen oder Haftungsklagen dient eine lückenlose Dokumentation als rechtliche Absicherung. Durch einen proaktiven Compliance-Ansatz kann der Betreiber Risiken reduzieren und seinen Ruf als verantwortungsbewusster Anlagenbetreiber stärken.