Bauwerk und technische Anlagen

Bauwerk und technische Anlagen müssen so geplant, errichtet und betrieben werden, dass keine Gefahr für die öffentliche Sicherheit, die Ordnung oder die natürlichen Lebensgrundlagen besteht. Dies erfordert die regelmäßige Überprüfung und Instandhaltung aller Bau- und Anlagenteile gemäß dem aktuellen Stand der Technik. Die Verpflichtung nach § 3 HBauO gilt gleichermaßen für Neuanlagen sowie für Änderungen, Erweiterungen oder den Abbruch bestehender Anlagen. Hierbei sind die allgemeinen Grundsätze des sicheren Bauens und Betreibens konsequent anzuwenden.

• Einrichtung präventiver Maßnahmen für den sicheren Anlagenbetrieb (z.B. technische Schutzvorrichtungen, Notabschaltungen).

• Durchführung von Risikoanalysen bzw. Gefährdungsbeurteilungen vor baulichen Änderungen, Umbauten oder Abbrucharbeiten.

• Sicherstellung der Einhaltung von Arbeitsschutz- und Umweltschutzvorschriften (z.B. Schutzausrüstung, Emissionsminderung).

• Regelmäßige Kontrolle der Anlagensicherheit durch Inspektionen und Prüfungen sowie lückenlose Dokumentation der Ergebnisse.

Bei der Errichtung neuer technischer Anlagen prüft das Facility Management die Planungs- und Konstruktionsunterlagen auf Vollständigkeit, Standsicherheit und Vorschriftsmäßigkeit. Die örtlichen Gegebenheiten (z.B. Baugrund, Zuleitungen, Zugänglichkeit) werden risikoorientiert bewertet. Nur zertifizierte Fachfirmen und qualifizierte Fachkräfte dürfen mit dem Aufbau und der Installation beauftragt werden. Die Verwendung normgerechter Materialien und die Einhaltung technischer Richtlinien (z.B. DIN, VDE, VDI) sind dabei zwingend sicherzustellen.

• Prüfung der Planungs- und Konstruktionsunterlagen auf Vollständigkeit und Normkonformität.

• Risikoorientierte Beurteilung der örtlichen Bedingungen (z.B. Baugrund, Versorgungseinrichtungen, Zugang).

• Beauftragung zertifizierter Fachfirmen und qualifizierter Fachkräfte zur Errichtung und Installation.

• Sicherstellung der Einhaltung relevanter Normen und Standards (z.B. DIN, VDE, VDI).

Für den laufenden Betrieb werden regelmäßige Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen festgelegt. Das Facility Management erstellt Wartungspläne für alle technischen Systeme (z.B. Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen, Elektrotechnik, Sanitär, Brandschutz). Sicherheitsinspektionen werden fristgerecht nach gesetzlichen Vorgaben und Herstellerempfehlungen durchgeführt. Festgestellte Mängel oder Störungen sind umgehend zu beheben beziehungsweise abzusichern, um Gefährdungen für den Anlagenbetrieb auszuschließen.

• Erstellung und Umsetzung von Wartungs- und Instandhaltungsplänen für alle technischen Systeme (Heizung/Lüftung/Klima, Elektro, Sanitär, Brandschutz u.a.).

• Durchführung regelmäßiger Sicherheitsinspektionen nach gesetzlichen Vorgaben und Herstellerangaben (z.B. VDE-Prüfungen, Funktionschecks).

• Lückenlose Dokumentation aller Wartungsarbeiten, Prüfergebnisse und Zertifizierungen (z.B. Protokolle, Checklisten).

• Umgehende Beseitigung festgestellter Mängel und Gefahrenquellen sowie Dokumentation der durchgeführten Korrekturmaßnahmen.

Bei Änderungen der Nutzung oder Abbrucharbeiten sind zuvor die erforderlichen Genehmigungen zu prüfen. Vor Beginn der Maßnahmen wird eine Gefährdungsbeurteilung durchgeführt, um asbesthaltige bzw. andere gefährliche Materialien zu identifizieren. Basierend darauf wird ein Abbruch- oder Änderungskonzept erstellt, das sichere Demontageverfahren, Umweltschutzmaßnahmen (z.B. Staubbindung, Auffangsysteme) und Entsorgungsvorgaben umfasst. Fachfirmen führen die Arbeiten nach diesen Vorgaben durch und schützen dabei Personal und Umwelt durch geeignete Schutzmaßnahmen.

• Prüfung von Genehmigungserfordernissen bei Nutzungsänderung oder Abbruch.

• Durchführung einer Gefährdungsbeurteilung und Bestandsaufnahme gefährlicher Materialien (z.B. Asbest, PCB-Materialien).

• Erarbeitung sicherer Abbruch- und Demontageverfahren inklusive Staub- und Schadstoffbindung.

• Organisation von Schutzmaßnahmen für Personal und Umwelt (z.B. Schutzkleidung, Abtrennungen, Notfallpläne).

Für jede Anlage ist ein umfassendes Betriebs- bzw. Sicherheitsbuch zu führen. Dieses enthält unter anderem die Ergebnisse von Risikoanalysen, Inspektions- und Prüfberichten sowie Wartungsnachweisen und Zertifikaten. Auch Umweltgutachten oder Genehmigungsunterlagen bei größeren Änderungen werden hier abgelegt. Alle Dokumente sind entsprechend der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen – in der Regel mindestens zehn Jahre – revisionssicher zu archivieren.

• Risikoanalysen, Gefährdungsbeurteilungen und Sicherheitskonzepte.

• Inspektions-, Prüf- und Wartungsberichte mit Datum und verantwortlichen Personen.

• Prüfbescheinigungen, Zertifikate und Abnahmeprotokolle der technischen Anlagen.

• Berichte zu Umwelt- und Emissionsprüfungen sowie Genehmigungsunterlagen bei wesentlichen Änderungen.

• Dokumentation von Instandsetzungen, Korrekturmaßnahmen und Schulungsnachweisen.

Ein systematisches Risiko- und Sicherheitsmanagement ist Teil der Betreiberpflicht. Zur Vermeidung von Gefahren im Anlagenbetrieb sind präventive Strategien erforderlich; gleichzeitig müssen wirksame Notfallmaßnahmen definiert sein.

• Gefahren: Brände, Explosionen, Stromunfälle, Baustatikversagen, Freisetzung gefährlicher Stoffe (z.B. Chemikalien, Giftgase) sowie Boden- oder Gewässerverschmutzung.

• Vorbeugende Maßnahmen: Regelmäßige Sicherheitsprüfungen (z.B. Brandschutzbegehungen), technische Schutzeinrichtungen (z.B. Brandmelde- und Löschanlagen) und Überwachungssysteme (z.B. Leckage-, Druck- oder Temperatursensoren).

• Notfallmaßnahmen: Schnelle Abschaltung unsicherer Anlagen, Einleitung von Evakuierungsmaßnahmen, Alarmierung von Feuerwehr und Rettungsdiensten sowie Beseitigung freigesetzter Schadstoffe.

Auch der Umwelt- und Ressourcenschutz ist integraler Bestandteil der Betreiberpflichten. Der Einsatz energieeffizienter Technik und Gebäudeleittechnik, eine gute Wärmedämmung und optimierte Betriebszeiten senken den Energieverbrauch. Wasser wird durch sparsame Armaturen, Druckminderer und ggf. Regenwassernutzung eingespart. Abfälle werden gemäß Kreislaufwirtschaftsgesetz getrennt erfasst und recycelt, schadstoffhaltige Materialien fachgerecht entsorgt. Ziel ist ein nachhaltiger Anlagenbetrieb mit minimaler Umweltbelastung.

• Förderung der Energieeffizienz (z.B. moderne Heizungs- und Beleuchtungstechnik, Gebäudeleittechnik, Wärmedämmung).

• Reduzierung des Wasserverbrauchs durch Spararmaturen, Druckminderer und Regenwassernutzung.

• Vermeidung, Wiederverwendung und Recycling von Abfällen gemäß Kreislaufwirtschaftsgesetz (KrWG).

• Fachgerechte Entsorgung von gefährlichen Stoffen und Abfällen (Asbest, Öle, Lacke) über zertifizierte Entsorgungsbetriebe.

Die Betreiberpflichten sind eng mit den generellen Betriebsabläufen zu verknüpfen. Prüf- und Wartungsintervalle werden im Gesamtinstandhaltungsplan berücksichtigt, um Doppelbelegungen zu vermeiden. CAFM-Software ermöglicht die zentrale Dokumentation und das Monitoring aller Maßnahmen und Fristen. Im Budget werden Kosten für Inspektionen, Reparaturen und Ersatzbeschaffungen berücksichtigt. Eine enge Abstimmung zwischen technischer Betriebsführung, Instandhaltung und Umweltmanagement stellt sicher, dass Betreiberpflichten kontinuierlich und effizient erfüllt werden.

• Abstimmung der Prüftermine mit dem Gesamtwartungsplan, um Synergien und Ressourceneinsatz zu optimieren.

• Nutzung von CAFM- oder ähnlichen Systemen zur zentralen Planung, Dokumentation und Überwachung von Aufgaben und Fristen.

• Berücksichtigung der Betreiberpflichten-Kosten (z.B. Prüfungen, Reparaturen) in der Budget- und Investitionsplanung.

• Regelmäßige Koordination und Kommunikation zwischen Anlagenbetreuung, Instandhaltungsabteilung und Sicherheitsbeauftragten.