Klimafeste Gebäude

Eine aktuelle Studie der Prognos AG im Auftrag von Baugewerbe- und Baustoffverbänden quantifiziert erstmals den konkreten Handlungsbedarf bis 2035. Je nach Szenario ergeben sich Investitionsbedarfe von 137 bis 237 Milliarden Euro für bauliche Anpassungsmaßnahmen (Neubau und Bestand) bis 2035. Im leichten Klimawandelszenario entfallen etwa 137 Mrd. € auf Anpassungen (davon rund 65 Mrd. € für Starkregen­schutz), im starken Szenario sind es 237 Mrd. € (Hitze mit 107 Mrd. € als Haupttreiber).

Diese enormen Summen entstehen auch deshalb, weil in Deutschland ein großer Sanierungsstau vorliegt. Zahlreiche Altbauten sind weder energieeffizient noch hitze- bzw. wassergesichert. Medienberichte deuten darauf hin, dass etwa 20 % der Gebäude ohne Anpassung künftig „nicht mehr marktgängig“ wären (z.B. aufgrund von Hitze- oder Hochwasserschäden) und dass rund 11,2 Mio. Wohneinheiten für heiße Sommer nicht ausgerüstet sind. (Eine offizielle Quelle nennt diese Zahlen nicht ausdrücklich, sie korrespondieren jedoch mit den von Prognos ermittelten Defiziten.)

Außerdem benötigt die Bau- und Sanierungsbranche riesige zusätzliche Personalkapazitäten. Prognos ermittelt einen Bedarf von 7.700 bis 15.300 neuen Vollzeitfachkräften jährlich allein für die Umsetzung der Maßnahmen. Bereits heute klagt das Baugewerbe über Fachkräftemangel, der durch die Klimaziele verschärft wird. Untersuchungen zeigen: Ein Engpass bei qualifizierten Fachleuten verhindert die Erreichung von Klimazielen und bremst notwendige Sanierungen aus.

Zahlen und Fakten: Die Anpassung aller Gebäude an zu erwartende Extremwetter kostet bis 2035 137–237 Mrd. €. Dafür sind jährlich bis zu 15.300 Vollzeitfachkräfte nötig. Ein Großteil der Bestandsimmobilien weist heute noch einen erheblichen Nachholbedarf auf.

(Sachimmanent = direkt am Gebäude ansetzende Maßnahmen)

Klimaanpassung muss vor allem sachimmanent erfolgen: Die Maßnahmen setzen direkt am Gebäude an und sind im Bauwerk selbst verankert.

• Hitzeschutz und Gebäudekühlung: Wärmedämmung, reflektierende bzw. helle Fassadenfarben und Dachbeläge, außenliegenden Sonnenschutz (Rollos, Jalousien) sowie Dach- und Fassadenbegrünung mindern Überhitzung. Bei der Haustechnik kommen kontrollierte Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung und bedarfsabhängige Kühltechniken zum Einsatz. Im Außenbereich helfen Beschattung durch Bäume, Terrassenwasser oder Öffnung an heißen Stellen, Hitze abzumildern.

• Schutz vor Starkregen und Hochwasser: Gebäude können mit Rückstausperren, spezialbeschichteten „schwarzen Wannen“ im Keller und hochgelegenen Technikbereichen geschützt werden. Dachneigungen und Regenrinnen sollten so bemessen sein, dass Wasser rasch abgeleitet wird. Regenwasser kann zudem in Zisternen gesammelt und genutzt werden. Gefälleflächen sowie wasserdurchlässige Begrünung um das Gebäude verringern Bodenabfluss und entlasten Kanalnetze.

• Gebäudehülle und Materialien: Die Wahl klimaresilienter Materialien erhöht die Robustheit: Hochwertige Dichtungssysteme, wasserabweisende Putze und hochbelastbare Baustoffe verhindern Schäden durch Feuchtigkeit und Wärme. Insbesondere bei Sanierungen empfiehlt es sich, Hülle und Technik ganzheitlich anzupassen.

• Ganzheitliche Gebäudeplanung: Von Beginn an (bei Neubauten) ist auf Standortwahl und Ausrichtung zu achten – keine Bauten in Hochwasser-Risikogebieten, ausreichend Grün- und Versickerungsflächen auf dem Grundstück. Ebenso kann durch Standortwahl und Dachformen die Schlagregenlast verteilt werden.

• Beispielhafte Maßnahmen (nach Klimanavigator): Rückstau-Schutz und wasserdichte Kellerwände zum Schutz vor Überflutung; zusätzliche Regenwassernutzungs­anlagen und entsiegelte Freiflächen; großzügiger Sonnenschutz und grüne Dächer zur Kühlung.

Diese sachimmanenten Schritte haben oft auch positive Nebenwirkungen für Klimaschutz und Energieeffizienz. Beispielsweise senken Dämmung und Wärmerückgewinnung nicht nur die Innenraumtemperatur bei Hitze, sondern sparen auch Heizenergie im Winter. Viele solcher Maßnahmen werden bereits durch Förderprogramme der KfW und BAFA unterstützt.

• Dämmung und Hitzeschutzfolien an Fenstern; reflektierende Außenanstriche

• Installation von Sonnenschutz (Jalousien, Lamellen, Bäumen)

• Dachbegrünung oder helle Dachbeläge zur Verringerung der Aufheizung

• Regenrückhaltebecken/Zisternen; Rückstauklappen in Abwasseranschlüssen

• Erneuerbare Energien (PV-Anlagen), die im Sommer Kühlwasser mitnutzen können

• Barrierelosigkeit für Überschwemmungen: Technikräume über Geländeebene

• Regelmäßige Wartung & Modernisierung (Gebäudescan auf Schwachstellen)

Das Facility Management (FM) ist wesentlicher Akteur beim Umbau zu klimafesten Gebäuden. FM-Einheiten steuern den gesamten Lebenszyklus der Immobilie. Ihr Auftrag ist es, ein optimales Umfeld für das Kerngeschäft zu schaffen, die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten dauerhaft zu senken, die technische Verfügbarkeit der Anlagen zu sichern und den Wert von Gebäuden langfristig zu erhalten.

Klimaanpassung lässt sich ideal in diese Ziele einbinden: Durch vorausschauendes FM können klimatische Belastungen frühzeitig erkannt und behoben werden.

• Wartung und Inspektion: FM-Teams überwachen aktiv Schwachstellen, die durch Hitze oder Wasser entstehen könnten (z.B. Abdichtungen, Rohrleitungen, Dämmzustand). Intelligente Gebäudeleittechnik und Sensorik (CO₂-, Feuchte- und Temperatursensoren) melden Überlastungen und Ausfälle.

• Betriebskostenanalyse: Klimaschutz-Maßnahmen (etwa neue Dämmelemente oder energiesparende Kühlgeräte) fließen in Energiemanagement-Systeme ein. Das ermöglicht nachweislich Einsparungen – denn ein funktionierendes Energiemanagement ist laut FM-Verbänden „ein wesentlicher Baustein, um ein Gebäude […] bewusst und nachhaltig zu betreiben“ (sogar im Hinblick auf Hitzeschutz, der ja oft zusätzliche Kühlung bedeutet).

• Qualifikation und Organisation: FM-Abteilungen müssen Personal für Klimaanpassung qualifizieren. Schon vorhandene FM-Ausbildungen und -Weiterbildungen müssen Inhalte zu Klimarisikomanagement und -technik aufnehmen (z.B. Berücksichtigung von Extremwetter bei Wartungsplänen). Gleichzeitig bedarf es neuer Stellenprofile, die interdisziplinär Klima, Gebäudetechnik und Immobilienökonomie verknüpfen.

• Risikomanagement: FM sollte regelmäßig „Gefährdungsbeurteilungen“ für Klima-Risiken erstellen (analog zu Brandschutz). Dabei geht es um konkrete Schadensszenarien: Wo tritt Hochwasser ein? Welche Räume heizen sich im Sommer stark auf? Solche Analysen sind künftig – ähnlich wie vorgeschlagen – sogar verpflichtend in Genehmigungsverfahren zu verankern.

Facility Manager müssen also Kooperationen fördern – mit Gebäudeplanern, Architekten und Behörden – um Klimarisikobereiche zu vermeiden (beispielsweise Bebauung in Überschwemmungsgebieten) und Maßnahmen umzusetzen. Durch integratives FM wird Klimaanpassung sachimmanent Teil des Gebäudebetriebs. Eine ineinandergreifende Planung stellt sicher, dass Anpassungskosten nicht nur als zusätzliche Belastung, sondern als Teil des Lebenszyklus betrachtet werden – und somit nachhaltig wirken.

FM-Kerngedanke: Facility Management ist „lebenszyklusorientierte Planung, Bau und Bewirtschaftung von Gebäuden und Anlagen“. Klimafestheit muss in diese Lebenszyklusstrategie einfließen – etwa durch angepasste Wartungszyklen, neue Leistungsverzeichnisse und ESG-konforme Investitionsentscheidungen.

Der große Anpassungsbedarf kollidiert mit einem eklatanten Fachkräftemangel und organisatorischen Defiziten. Die Baubranche hat heute schon Schwierigkeiten, genug qualifizierte Handwerker und Ingenieure zu finden. Schulungen in klimabezogenen Themen (Hochwasserschutz, energieeffiziente Sanierung, Meteorologie) sind oft unzureichend. Dies wirkt sich direkt auf die Umsetzungspraxis aus: Fachkräftemangel bremst Sanierungsvorhaben und führt dazu, dass viele energie- und klimaeffiziente Potenziale ungenutzt bleiben.

Hinzu kommen strukturelle Hürden: In Deutschland fehlt oft eine abgestimmte Planung auf kommunaler Ebene. Klimaanpassung war lange ein Nischenthema, erst das seit 2024 geltende Klimaanpassungsgesetz verpflichtet Bund, Länder und Kommunen zu Konzepten. Experten kritisieren jedoch, dass die Umsetzung bisher zu abstrakt bleibt. Das Gesetz fordert zwar Anpassungsstrategien, regelt aber nicht verbindlich Finanzierung und Baurecht. Kommunale Verbände monieren fehlende Mechanismen, um beispielsweise Entsiegelungsmaßnahmen oder technische Schutzbauten systematisch umzusetzen. In der Praxis fehlen klare Zuständigkeiten und Mittel – ein gemeinschaftlicher finanzpolitischer Rahmen ist notwendig.

Handlungsbedarf: Eine zentrale Aufgabe wird sein, Kapazitäten aufzubauen. Bund und Länder sollten Klimaanpassung als Querschnittsaufgabe in Fachgesetzen (Bauordnung, Landeswassergesetze) verankern und Fördermittel für kommunale Pilotprojekte bereitstellen. Glceichzeitig müssen Bildungsträger (Hochschulen, Kammern) ihre Programme um Klima- und Resilienzthemen erweitern. Nur so können FM-Betriebe und Bauunternehmen die benötigten Experten ausbilden und gewinnen.

Politische Entscheidungen spielen eine entscheidende Rolle. Mit dem Bundes-Klimaanpassungsgesetz vom 1. Juli 2024 gibt es erstmals einen verbindlichen Rahmen für Strategien auf allen Ebenen. Allerdings stockt die Umsetzung: Es hapert an Koordination zwischen Bund, Ländern und Kommunen, an personellen Ressourcen und (besonders wichtig) an Finanzmitteln. Förderprogramme für den Klima- und Umweltschutz (etwa KfW-Kredite) unterstützen zwar energieeffiziente Sanierung, doch belasten Hitzeschutzmaßnahmen oft die Bausubstanz zusätzlich (z.B. zweischalige Wände). Hier fehlen bundeseinheitliche Standards.

Die Politik muss daher Anreizsysteme schaffen, die Klimarisiken internalisieren. Ein Beispiel wäre die verpflichtende Risikoanalyse („Klimafetisch“) bei Immobilienfinanzierungen. Steigende Versicherungsprämien könnten gezielt durch Subventionen für Klimaschutz-Maßnahmen ausgeglichen werden (anstatt lediglich höhere Beiträge einzutreiben). Experten fordern zudem klare Bauverbote in Risikozonen und bundesweite Hochwasserrisikokarten für Immobilienbesitzer.

Bislang erfolgt die Anpassung an den Klimawandel unzureichend: Viele kleine und mittlere Kommunen klagen über „fehlende rechtliche Grundlagen“ und starre Verfahren. Der Bund sollte kommunale Anpassungsvorgaben einführen und dafür Finanzierung sicherstellen, damit Schutzmaßnahmen praxistauglich werden.

Mehrere Berichte betonen: Nichtstun kostet deutlich mehr als präventives Handeln. Studien des Umweltbundesamts und Klimafonds zeigen, dass sich jeder investierte Euro in Resilienzmaßnahmen vielfach auszahlt. Der Bundesrechnungshof warnt, dass sonst „milliardenschwere Belastungen“ drohen. Schon heute summieren sich die Klima-Schäden auf über 80 Mrd. € in wenigen Jahren, Tendenz steigend. Neben wirtschaftlichen Verlusten erleiden Eigentümer und Kommunen erhebliche Reputationsschäden, wenn Schäden vermeidbar gewesen wären.

Versicherungen machen deutlich, dass „eine Spirale aus steigenden Schäden […] und steigenden Versicherungsprämien“ ohne Klimaanpassung einsetzt. Immobilien, die nicht hitzefest oder hochwassergesichert sind, geraten langfristig in Wertverlust – Investoren schaffen klimarisikofreie Portfolios. Klimaanpassung ist daher weniger eine Frage des „Ob“ als des Wie schnell und konsequent. Jeder Aufschub multipliziert letztlich die nötigen Investitionen und Kosten.