Bestimmungsgemäßer Gebrauch

Der bestimmungsgemäße Gebrauch (auch „vertragsgemäßer Gebrauch“ oder „Gebrauchstauglichkeit“) ist im Werkvertragsrecht (vgl. §§ 631 ff. BGB, insbesondere § 633 BGB) und in der VOB/B (insbesondere § 13 VOB/B) das entscheidende Kriterium dafür, ob ein errichtetes Bauwerk einen Sachmangel aufweist oder nicht. Ein Bauwerk gilt als mangelfrei, wenn es die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit besitzt oder, falls keine besondere Vereinbarung getroffen wurde, sich für die übliche bzw. nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (§ 633 Abs. 2 BGB). Für die VOB/B gilt im Grundsatz dasselbe, wobei § 13 VOB/B den Mangelbegriff enger an die vertragliche (also auch funktionale) Vorgabe knüpft.

In umfangreichen Bauprojekten, die verschiedene Nutzungen kombinieren (z. B. Produktion, Lagerung, Verwaltung, Parken, Verpflegung), gewinnt der Begriff des bestimmungsgemäßen Gebrauchs besondere Komplexität. Jedes Teilbauwerk – von der Produktionshalle bis zum Kantinenbereich – muss die Anforderungen erfüllen, die sich aus seinem jeweiligen Verwendungszweck ergeben. Technische, brandschutzrechtliche, arbeitsschutzrechtliche und ggf. öffentlich-rechtliche Vorschriften bestimmen maßgeblich mit, inwieweit das errichtete Objekt tatsächlich für diesen Zweck eingesetzt werden darf oder kann.

• Subjektiver Mangelbegriff: Maßgeblich ist die vereinbarte Beschaffenheit (sogenannter subjektiver Sollzustand). Hat der Besteller (Auftraggeber, AG) besondere Anforderungen an Konstruktion und Funktion des Bauwerks formuliert, ist der Bauunternehmer (Auftragnehmer, AN) verpflichtet, genau diese Anforderungen zu erfüllen.

• Objektiver Mangelbegriff: Soweit keine spezielle Beschaffenheit vereinbart wurde, muss das Werk mindestens den üblichen Zweck erfüllen. Dieser übliche Zweck wird häufig anhand der allgemein anerkannten Regeln der Technik, DIN-Normen, gesetzlichen Vorgaben (Bauordnungsrecht, Arbeitsschutz, EnEV/GEG etc.) und der allgemeinen Verkehrserwartung bemessen.

Gerade bei einer funktionalen Leistungsbeschreibung wird üblicherweise kein starres Konstruktionsprinzip vorgeschrieben. Vielmehr werden Zielvorgaben und funktionale Anforderungen definiert: etwa Flächenbedarf, Tragfähigkeit, Nutzlasten, Raumhöhen, Klimabedingungen, Brandschutzkonzepte etc. Der Unternehmer hat im Rahmen seiner Angebots- und Ausführungsplanung sicherzustellen, dass die geplante Konstruktion all diese Vorgaben so erfüllt, dass das Bauwerk hinterher für den vereinbarten Zweck geeignet ist.

Werden mehrere Funktionsbereiche neu errichtet, sind diese alle im Hinblick auf den bestimmungsgemäßen Gebrauch miteinander verzahnt:

• Produktionshallen für die Fertigung und Montage von Spezialmaschinen, inklusive IBN-Bereichen und Logistik (Anlieferung, Lagerung, Versand).

• Verwaltungstrakt mit Büro- und Meetingflächen, Sozial- und Nebenräumen, Kantine und Küche.

• Hochregallager zur automatisierten bzw. hochverdichteten Lagerung von Bauteilen oder Endprodukten.

• Parkhaus als mehrstöckige Abstellmöglichkeit für PKW (Mitarbeiter- und Besucherparkplätze).

• Technikgebäude (u. a. Sprinklertanks, zentrale Haustechnik) sowie

• Außenanlagen (Verkehrswege, Stellplätze, Grünflächen).

Wenn die Gesamtplanung die bestehenden Standorte eines Unternehmens (AG) bündeln soll und für zukünftige Entwicklungen (erweiterte Fertigungskapazitäten, neue Technologien) rüsten soll vereist die funktionale Leistungsbeschreibung des AG auf:

• Qualitative Wünsche und Mindeststandards (z. B. Materialgüten, Energieeffizienz, anerkannte DIN-Normen),

• Dimensionierung (Fläche, Höhe, Stützenraster) und

• Organisatorische Abläufe (Wegekonzepte, Interaktion zwischen Produktion und Verwaltung, Logistikströme).

Der Sinn dieser Ausschreibungsart ist, dass der Bieter (Generalunternehmer oder Anlagenerrichter) seine konstruktiven Erfahrungen einbringen kann. Trotz der Offenheit der Konstruktion bleibt der Bieter aber in der Pflicht, sicherzustellen, dass sämtliche Teile des Projekts schlüsselfertig und funktionstüchtig sind und die jeweiligen Nutzungsziele erfüllen.

• Tragfähigkeit und Nutzlasten: Die Bodenplatten und Hallenböden müssen Maschinengewichte, Hebezeuge, ggf. Schienen- oder Krananlagen tragen. Typischerweise sind hier speziell definierte Punkt- und Flächenlasten einzuhalten (z. B. 20 kN/m² oder mehr, je nach Maschinen).

• Höhenentwicklung und Stützenraster: Zur Aufstellung großvolumiger Maschinen oder Kransysteme ist eine ausreichende Raumhöhe nötig. Das Stützenraster muss so gewählt werden, dass Fertigungs- und Logistikabläufe nicht behindert werden.

• Technische Infrastruktur: Versorgung (Starkstrom, Druckluft, Kühlwasser, Prozessgas), Entsorgung (Abwasser, ggf. Spezialschlämme), Schallschutz (High-Tech-Montage mit Laser- oder Sensortechnik), Klimatisierung (ggf. Reinraumanforderungen).

• Sicherheitskonzepte: Arbeitsschutz (Arbeitsschutzgesetz, Betriebssicherheitsverordnung), Brandschutz (Feuerwiderstandsklassen, Sprinkleranlagen, Fluchtwege), Gefahrstoffvorschriften (TRGS, Gefahrstofflager ggf. separat).

• Büro- und Meetingzonen: Gute Belichtung, Akustik, Luftqualität (ASR A3.6 Lüftung, ASR A3.7 Lärm, Arbeitsstättenverordnung), ausreichende Verkabelung (EDV, Strom, Konferenztechnik).

• Agile Arbeitsflächen: Flexible Raumkonzepte (Trennwände, Möblierung, ggf. spezieller Schallschutz, separate Klimazonen).

• Kantine und Küche: Hygieneregeln (Lebensmittelrecht, HACCP-Konzept), Abzugssysteme, Fettabscheider, hygienische Wand- und Bodenbeläge (leicht zu reinigen), gastronomische Ausgabe- und Kühlflächen.

• Sozialräume, Umkleiden: Geschlechtergetrennte Sanitäreinrichtungen, evtl. Duschanlagen (z. B. für Mitarbeiter in Fertigungsbereichen), Spinde mit ausreichendem Platz, Teeküchen und Pausenräume.

• Technik-/EDV-Räume: Klimatisierung, Brandschutz, ggf. USV (Unterbrechungsfreie Stromversorgung), gesicherter Zugang für IT-Infrastruktur.

• Regalsysteme und Automatisierung: Tragfähigkeit der Regale, ggf. automatische Regalbediengeräte (RBG), Anfahrwege für Gabelstapler.

• Brandschutz: Oft strengere Vorschriften: Rauch- und Wärmeabzugsanlagen, flächendeckende Sprinklerung, Brandabschnitte.

• Ergonomie und Arbeitssicherheit: Ausreichende Verkehrswege, Markierungen, Kollisionsschutz, Lichtkonzepte, Bodenebenheit.

• Tragwerksplanung für PKW- und ggf. leichte Nutzfahrzeuge,

• Rampenneigungen nach Garagenverordnung (je nach Bundesland),

• Brandschutzanforderungen (Feuerschutzklassen, Rauchabzug, Brandmeldeanlagen),

• ggf. Lüftungskonzept für Abgase (bei geschlossenen Parkhäusern),

• barrierefreie Stellplätze, E-Ladeinfrastruktur.

• Verkehrsführungen für LKW-/Anlieferverkehr, Parkflächen, Gehwege,

• Grünflächen, Regenrückhaltung, Versickerungsmulden,

• Beleuchtung und Beschilderung gemäß Verkehrssicherheit.

• Löschwasserversorgung: aus Sprinklertanks mit ausreichendem Volumen, Pumpenstationen, Rückstausicherungen, Redundanzen,

• Heiz- und Kältezentralen, Stromverteilung, ggf. Blockheizkraftwerke (BHKW) oder Notstromgeneratoren,

• Schnittstellen zu Hallen, Verwaltung, Lager (Leitungen, Steuerungssysteme).

All diese Punkte verdeutlichen, wie komplex der bestimmungsgemäße Gebrauch in einem großen Industrie- und Verwaltungsbau ist. Jeder Funktionsbereich hat eigene Anforderungen, die in Summe ein Gesamtkonzept ergeben. Fehlt in einem Bereich die notwendige Funktionalität (z. B. keine ausreichende Lastaufnahme in der Halle, unzureichende Belüftung in der Kantine), ist der Gesamtzweck für den AG nur eingeschränkt erreichbar.

• BGB (Werkvertragsrecht, §§ 631 ff. BGB): § 633 BGB („Sachmangel“) als Kernvorschrift,

• § 634 BGB („Rechte des Bestellers bei Mängeln“: Nacherfüllung, Selbstvornahme, Minderung, Rücktritt, Schadensersatz).

• VOB/B (insb. § 13): Mangelbegriff orientiert sich an der „vertragsgemäßen“ Beschaffenheit,

• Regelungen zu Nachbesserung, Schadensersatz, Verjährung.

• Landesbauordnungen (z. B. LBO), Garagen- und Sonderbauverordnungen: Legen formale Anforderungen an Standsicherheit, Brandschutz, Rettungswege, Nutzung fest.

• Sonderbauverordnung (SBO) in vielen Bundesländern mit spezifischen Vorgaben für Versammlungsstätten, Großgaragen, Hochregallager etc.

• Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) und zugehörige Technische Regeln für Arbeitsstätten (ASR): Anforderungen an Belichtung, Belüftung, Raumklima, Sanitär- und Pausenräume, Verkehrswege.

• Produktsicherheitsgesetz (ProdSG), Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV): Relevanz für Maschinen und Anlagen in Produktion und Logistik.

• Brandschutzvorschriften (je nach Bundesland), ggf. Industriebaurichtlinie, MLAR (Muster-Leitungsanlagenrichtlinie), MIndBauRL (Muster-Industriebaurichtlinie) etc.

Diese gesetzlichen und untergesetzlichen Vorschriften definieren den Mindeststandard, den ein Bauwerk erfüllen muss, damit es genehmigt und betrieben werden darf. Wird dieser Mindeststandard unterschritten, ist der Bau nicht nutzbar und somit mangelhaft. Ergänzt wird dies durch vertragliche Vereinbarungen (z. B. höhere Dämmwerte als gesetzlich gefordert, spezielle Schallschutzvorgaben).

Neben den Rechtsnormen gelten die allgemein anerkannten Regeln der Technik als Richtschnur. Hierunter fallen DIN-Normen (z. B. DIN 4102 oder EN 13501 für Brandschutz, DIN 4108 für Wärmeschutz, DIN 4109 für Schallschutz, Eurocode 2 und 3 für Tragwerksbemessung), VDI-Richtlinien, DVGW-Regeln etc. Sie definieren den „Stand der Technik“, den ein ordnungsgemäßes, fachgerechtes Bauwerk in der Regel mindestens einhalten muss.

Sind bestimmte Normen oder Richtlinien im Vertrag genannt, müssen diese eingehalten werden; sind sie nicht genannt, gelten sie dennoch zumeist als anerkannter Standard, sofern sie sich in der Baupraxis durchgesetzt haben und vom Auftraggeber vernünftigerweise erwartet werden durften. Ein Abweichen von solchen Normen ist nur gestattet, wenn der Unternehmer eine gleichwertige oder höhere Qualität sicherstellt und dies im Zweifel nachweisen kann.

Ein zentrales Element des bestimmungsgemäßen Gebrauchs ist die Fähigkeit des Bauwerks, behördlich genehmigt bzw. abgenommen zu werden (Baugenehmigung, Brandschutzabnahmen, Betriebsanlagengenehmigungen etc.). Wird eine behördliche Nutzungsfreigabe verweigert, kann der AG das Gebäude nicht wie vorgesehen nutzen. In der Rechtsprechung (BGH) ist anerkannt, dass fehlende oder nicht erreichbare Genehmigungen einen erheblichen Mangel darstellen, der zum Ausschluss der Nutzbarkeit führt. Gerade in Produktionsbetrieben, die Gefahrstoffe oder besondere Anlagen (z. B. Druckgeräte, Sprinkleranlagen) haben, sind frühzeitige Abstimmungen mit den Behörden essenziell.

In der Praxis führen verschiedene Umstände regelmäßig zu Konflikten darüber, ob das Bauwerk den bestimmungsgemäßen Gebrauch tatsächlich gewährleistet:

• Hallenboden nicht auf die tatsächlich erforderliche Punkt- oder Radlast (z. B. Staplerverkehr mit schweren Lasten) ausgelegt.

• Stützenraster ungeeignet, weil z. B. Maschinen oder Montagelinien nicht in der geplanten Weise aufstellbar sind.

• Kranbahn nicht mit ausreichender Traglast oder Hubhöhe montiert.

Folge: Die vorgesehenen Produktionsabläufe können nicht umgesetzt werden, was einen massiven Mangel darstellt.

• Zu geringe Feuerwiderstandsdauer tragender Bauteile (Gefahr der behördlichen Nichtabnahme).

• Unzureichende Fluchtwege oder fehlende Sicherheitsbeleuchtung in Verwaltung oder Parkhaus.

• Hochregallager ohne ausreichende Sprinklerung oder Fluchtmöglichkeiten.

Folge: Brandaufsicht oder Bauamt verweigert Freigabe, der Betrieb ist unmöglich. Dies ist ein wesentlicher Mangel.

• Geplante Prozesse (z. B. Laserbearbeitung, Einsatz von Gefahrstoffen) bedürfen spezieller Raumkonzepte (Abzug, Dichtigkeit). Werden diese nicht berücksichtigt, kann der AG die Produktion nicht sicher starten.

• Kollision von Lager- und Produktionszonen durch ungeeignete Wegführung, was gegen Arbeitsschutz- oder Unfallverhütungsvorschriften verstößt.

• Lüftungsanlagen oder Hygieneausrüstung nicht ausreichend dimensioniert, dadurch keine Gesundheitsamt-Freigabe.

• Zu kleine Sozialräume oder fehlende Umkleiden für die Anzahl von Mitarbeitern.

• Fehlende Nachweise zu Dichtheits- oder Lastprüfungen, Brandschutznachweise, Schall- und Wärmeschutznachweise, ohne die eine Abnahme durch Behörden oder Sachverständige ausgeschlossen ist.

• Unvollständige Unterlagen für den Betreiber (z. B. keine Betriebs- oder Wartungshandbücher für technische Anlagen).

In allen Fällen ist gemeinsam, dass der AG eine vom Vertrag erkennbar vorausgesetzte Nutzung geplant hatte (z. B. Fertigung von Spezialmaschinen mit bestimmten Lasten, Betrieb einer Kantine) und diese Nutzung durch Planungs- oder Ausführungsfehler verhindert oder erheblich erschwert wird. Rechtlich liegt dann ein Mangel vor, der Nachbesserungsansprüche oder andere Gewährleistungsrechte auslöst.

• Bedarfsermittlung: Der AG sollte im Vorfeld möglichst genau definieren, welche Produktions- und Verwaltungsanforderungen bestehen: Maschinengewichte, Personenbelegung, logistische Prozesse, energetische Ziele usw. Je konkreter die Angaben, desto klarer ist der Maßstab für die Vertragsausführung.

• Raum- und Funktionsprogramme: Sinnvoll ist eine tabellarische Auflistung je Funktionsbereich (Büro, Kantine, Halle, Lager etc.) mit Angaben zu Flächen, Höhen, Lasten, Versorgungsbedarf, technischen Mindestausstattungen.

• Vertragsklauseln: Im GU-/GÜ-Vertrag sollte deutlich geregelt sein, dass der Auftragnehmer (AN) die Planungsfreiheit hat, jedoch alle relevanten technischen und behördlichen Anforderungen erfüllen muss, um die vereinbarte Nutzung zu ermöglichen.

• Rollenklärung: Wer ist wofür verantwortlich? Läuft die Genehmigungsplanung über den AN (Vollverantwortung) oder über den AG (der AN hat nur Ausführungsplanung)?

• Prüfung der vorliegenden Planstände: Wird auf vom AG bereitgestellte Vor- oder Entwurfspläne Bezug genommen, muss der AN diese auf technische und rechtliche Durchführbarkeit prüfen. Etwaige Bedenkenanmeldungen (vgl. § 4 Abs. 3 VOB/B) sind schriftlich zu formulieren, wenn Planvorgaben des AG offenkundig mangelhaft oder unvollständig sind.

• Schnittstellenkoordination: Bei Großprojekten mit vielen Gewerken (TGA, Statik, Hochbau, Tiefbau, Landschaftsbau) müssen die beteiligten Planer eng abgestimmt agieren, damit es nicht zu Lücken kommt (z. B. kein ausreichender Platz für Lüftungskanäle in abgehängten Decken).

• Bauüberwachung (Örtliche Bauleitung): Laufende Qualitätskontrolle verhindert, dass Mängel erst in der Endphase entdeckt werden (z. B. nicht eingebaute Brandschutzklappen, unzureichende Dämmung).

• Abnahmen in Teilbereichen: Bei komplexen Bauabschnitten (z. B. Rohbau, TGA, Brandschutzanlagen) empfiehlt sich eine gestaffelte Abnahme oder Prüfungen durch Sachverständige. So wird frühzeitig sichergestellt, dass sich keine gravierenden Abweichungen mehr „einschleichen“.

• Dokumentation: Insbesondere bei einer funktionalen Ausschreibung muss später nachgewiesen werden, dass alle Anforderungen (Lastannahmen, Dimensionen, Sicherheitskonzepte) erfüllt sind. Das erfordert Bauakten, Prüfprotokolle, Messberichte, Abnahmezertifikate, Revisionspläne etc.

• Abnahmeprüfung: Vor der formellen Abnahme ist zu prüfen, ob das Bauwerk in allen wesentlichen Punkten den vereinbarten Gebrauch sicherstellt. Wesentliche Mängel berechtigen den AG, die Abnahme zu verweigern.

• Unwesentliche Mängel: Kleinere Restleistungen oder geringfügige Abweichungen ohne Einfluss auf die Nutzungspflicht dürfen die Abnahme nicht verzögern. Sie sind im Abnahmeprotokoll zu vermerken und in angemessener Frist zu beheben.

• Haftungs- und Gewährleistungsansprüche: Mit der Abnahme beginnen Verjährungsfristen (i. d. R. 5 Jahre beim BGB-Bauvertrag; 4 Jahre bei VOB/B-Bauwerken, wenn vereinbart). Stellt sich nach der Abnahme heraus, dass ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit doch erheblich beeinträchtigt, kann der AG Nachbesserung oder ggf. Schadensersatz fordern. Allerdings ist er in der Beweislast, dass ein abgenommener Mangel (oder Folgeschaden) auf das Verschulden des AN zurückgeht.