Baugrundstücke sind Flächen, die sich aufgrund ihrer Eigenschaften und der geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen für die Errichtung von Bauwerken eignen. Die Eignung wird von einer Vielzahl an Faktoren beeinflusst – von der geografischen Lage über bodenmechanische Gegebenheiten bis hin zu behördlichen Auflagen. Im Folgenden finden Sie eine umfassende Übersicht, welche Aspekte bei der Auswahl, dem Erwerb und der Erschließung eines Baugrundstücks zu beachten sind.
Bei Baugrundstücken sind viele technische, rechtliche und wirtschaftliche Faktoren zu beachten. Ob Lage, Geologie, Bebauungsplan, Grundbuch, Baulasten, Erschließung, Kampfmittelsondierung oder Versicherungen – all diese Punkte beeinflussen, ob ein Grundstück tatsächlich zum geplanten Bauvorhaben passt und welche Kosten sowie Risiken damit verbunden sind. Eine umfassende Prüfung und sorgfältige Vorbereitung ist daher unverzichtbar. Hierzu gehören die frühzeitige Informationsbeschaffung (Behörden, Sachverständige, Altlastenkataster), die solide Finanzierung mit ausreichenden Reserven für unvorhergesehene Ausgaben, die rechtskonforme Vertragsgestaltung (Notar, Bauverträge) , sowie die professionelle Planung und Projektsteuerung, um Zeit- und Kostenüberschreitungen zu vermeiden. Nur wenn all diese Aspekte gründlich beleuchtet werden, steht einem erfolgreichen Bauprojekt auf dem eigenen Grundstück nichts mehr im Wege.
Verkehrsanbindung: Wie gut ist das Grundstück an das Straßennetz, den ÖPNV oder gegebenenfalls Schienenverkehr angeschlossen?
Infrastruktur: Befinden sich Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, Freizeiteinrichtungen in der Nähe?
Makro- und Mikrolage: Wie entwickelt sich die Region wirtschaftlich, demografisch und strukturell? Und wie sieht die unmittelbare Umgebung (Nachbarschaft, Wohn- bzw. Industriegebiet) aus?
Bedeutung des Erfüllungsorts im Bau- und Kaufvertrag
Zuständigkeit von Behörden (Bauaufsichtsbehörde, Katasteramt, etc.).
Zahlungs- und Gewährleistungspflichten.
Rechtsstreitigkeiten im Falle von Mängeln oder Verzögerungen.
Altlastenprüfung (z. B. Kontaminationen aus früherer Nutzung).
Hochwasser- und Überschwemmungsgefahr in potenziellen Risikogebieten.
Bebauungsplan (B-Plan)
Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet).
Maß der baulichen Nutzung (z. B. Geschossflächenzahl, Anzahl der Vollgeschosse).
Baugrenzen und Baulinien: Wo darf das Gebäude auf dem Grundstück platziert werden?
Gestalterische Vorgaben (z. B. Dachform, Fassadenfarbe).
Bedeutung des B-Planes beim Grundstückserwerb
Wer ein Baugrundstück erwerben oder bebauen möchte, sollte den B-Plan unbedingt einsehen. Bei Abweichungen vom B-Plan kann eine Befreiung oder Ausnahmegenehmigung bei der zuständigen Baubehörde erforderlich sein.
Grundstück
Oft ist ein Grundstück noch nicht in der finalen Größe bzw. Form geteilt. Bei der Grundstückstrennvermessung (Katastervermessung) wird das bestehende Flurstück offiziell geteilt oder mit einem anderen Grundstück zusammengelegt.
Ablauf:
Beauftragung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs.
Vermessung vor Ort und Festlegung neuer Grenzen.
Eintragung der neu entstandenen Flurstücke in das Liegenschaftskataster.
Rechtliche Wirkung:
Erst die Eintragung im Kataster schafft das neue, eigenständige Grundstück. Anschließend ist auch eine entsprechende Eintragung im Grundbuch erforderlich.
Amtlicher Lageplan
Bestandsgebäude,
Nachbarbebauung,
Topografie und
Erschließungsdetails (Straßen, Wege, Leitungen)
detailliert dargestellt. Auf Basis dieses Plans prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob das geplante Vorhaben den baurechtlichen Vorschriften (z. B. Abstandsflächen, Baulinien) entspricht.
Erschließung von Grundstücken
Ver- und Entsorgungsleitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation).
Zufahrtswege und Anschluss an das öffentliche Straßennetz.
Erschließungsbeiträge: Gemeinden erheben häufig Beiträge für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen (Straßen, Gehwege, Beleuchtung), aber auch für spätere Ausbaumaßnahmen.
Erschließungsbeiträge beim Grundstückserwerb
Wer ein Grundstück erwirbt, sollte sich vorher über anfallende oder zukünftige Erschließungsbeiträge informieren, da diese hohe Zusatzkosten verursachen können.
Aufbereitung von Baugrundstücken
Abbrucharbeiten bei vorhandenen Altbauten, Schuppen oder Fundamentresten.
Geländeauffüllung oder Bodenaustausch, wenn das Gelände geebnet oder verunreinigter Boden entfernt werden muss.
Altlastensanierung (Details siehe Abschnitt „Altlasten- und Bodenbelastungsprüfung“).
Herstellung der Kampfmittelfreiheit
In einigen Regionen, insbesondere ehemaligen Kriegs- oder Militärgebieten, ist eine Prüfung auf Kampfmittel (z. B. Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg) erforderlich.
Beseitigung: Stellt man tatsächliche Kampfmittel fest, übernimmt der Kampfmittelräumdienst die fachgerechte Entschärfung oder Sprengung.
Behördliche Auflagen: Teilweise fordern Baubehörden vor Baubeginn einen Nachweis über die Kampfmittelfreiheit.
Grundbuch und Baulastenverzeichnis
Hypotheken und Grundschulden: Finanzielle Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen.
Dienstbarkeiten: Rechte Dritter, z. B. Geh- und Fahrrechte, Leitungsrechte. Diese können die zukünftige Nutzung erheblich einschränken oder Mehrkosten verursachen.
Baulastenverzeichnis
Abstandsflächenübernahme für den Nachbarn.
Gebot, Stellplätze auf dem eigenen Grundstück zu errichten.
Zufahrts- oder Wegerechte, die nicht zwingend im Grundbuch stehen, aber baurechtlich relevant sind.
Bauordnungsrecht und Genehmigungsverfahren
Bei Unsicherheiten zur Zulässigkeit des Bauvorhabens ist eine Bauvoranfrage ratsam. Dabei kann die Behörde vorab klären, ob das Projekt grundsätzlich genehmigungsfähig ist (z. B. Geschosszahl, Dachform).
Bauantrag und Baugenehmigung
Bauantrag: Enthält i. d. R. einen amtlichen Lageplan, Bauzeichnungen, technische Nachweise (Statik, Brandschutz, etc.).
Baugenehmigung: Wird vom zuständigen Bauamt erteilt und ist Voraussetzung für den Baubeginn.
Nachbarbeteiligung: Je nach Landesbauordnung kann eine Anhörung der Nachbarn (z. B. bei Grenzbebauung) vorgeschrieben sein.
Nachbarrechte und deren Einfluss auf Bauvorhaben
Abstandsflächen: Eine Unterschreitung der gesetzlichen Mindestabstände zur Grenze kann von Nachbarn angefochten werden.
Einschränkungen durch Baulasten: Bereits erwähnte Baulasten können Nachbarschutzfunktionen übernehmen.
Baum- und Heckenschnitt: In einigen Fällen gelten spezielle Abstände und Schnitthöhen zum Schutz des Nachbargrundstücks.
Vermeidung von Konflikten durch frühzeitige Nachbarschaftsinformation
Eine frühzeitige Information und Abstimmung mit den Nachbarn kann Konflikte vermeiden.
Altlasten- und Bodenbelastungsprüfung
Altlastenkataster: Bei der zuständigen Behörde (z. B. Umweltamt) einsehbar. Enthält bekannte Fälle von Boden- oder Grundwasserverunreinigungen.
Verantwortlichkeit: Beim Kauf kann auch der neue Eigentümer für die Beseitigung von Altlasten haftbar gemacht werden.
Kostenauswirkung: Die Altlastensanierung kann je nach Art und Ausmaß sehr teuer werden.
Natur- und Umweltschutz
Naturschutzgebiete oder Landschaftsschutz: Eingriffe in geschützte Biotope oder Lebensräume sind nur eingeschränkt oder gar nicht zulässig.
Baumschutzsatzungen: In vielen Kommunen dürfen bestimmte Bäume nicht ohne Genehmigung gefällt werden.
Denkmalschutz und Gestaltungsvorgaben
Denkmalschutz: Befindet sich ein denkmalgeschütztes Gebäude auf dem Grundstück oder liegt das Grundstück in einem Ensembleschutzgebiet, bedarf jede bauliche Veränderung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis.
Gestaltungssatzungen: Neben den Festsetzungen des Bebauungsplans können lokale Gestaltungsvorschriften gelten (z. B. in historischen Altstädten), etwa zu Dachform, Materialwahl oder Farbe der Fassade.
Kosten- und Finanzierungsaspekte
Grundstückskaufpreis: Abhängig von Lage, Größe, Erschließungszustand.
Erschließungs- und Anliegerbeiträge: Können nachträglich und in erheblicher Höhe anfallen.
Notar- und Grundbuchkosten: Jeder Grundstückskauf muss notariell beurkundet werden.
Steuern: Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf in unterschiedlicher Höhe je nach Bundesland an.
Baukosten: Bau- und Baunebenkosten (Architektenhonorare, Statik, Gutachten).
Eine fundierte Finanzierungsplanung inklusive Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ist essenziell.
Versicherungen und Haftung
Bauherrenhaftpflicht: Deckt Schäden ab, die durch das Bauvorhaben entstehen (z. B. herunterfallende Bauteile, ungesicherte Baugruben).
Bauleistungsversicherung: Schützt gegen unvorhergesehene Schäden am entstehenden Bau (z. B. Unwetter, Vandalismus).
Feuer-Rohbauversicherung: Häufig Bestandteil einer Wohngebäudeversicherung, die bereits für das neue Bauwerk abgeschlossen wird.
Kaufvertrag
Muss in Deutschland notariell beurkundet werden.
Enthält Regelungen zu Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Zustand des Grundstücks, Haftung für Sach- und Rechtsmängel.
Vor Unterzeichnung ist unbedingt zu prüfen, ob alle benötigten Informationen vorliegen (Grundbuch, Baulastenverzeichnis, B-Plan, Bodengutachten etc.).
Werkverträge (Bauverträge)
Regeln das Verhältnis zwischen Bauherr und Bauunternehmen bzw. Handwerksbetrieben.
Enthalten u. a. Leistungsbeschreibung, Zahlungsplan, Fristen, Gewährleistung.
Orientierung an der VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) oder am BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sinnvoll, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
